Bezugsfertiges Landhaus

Tipp des Monats

Immobilien Italien,Tipp des Monats Im Schutz der Eiche

Landhaus in Panoramalage

€ 130.000

Objekt 311

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Ausflugstip: Schlucht das Garafo, Monti Sibillini, Monti della Laga
Restauranttip; Pepe Nero, Cupramarittima

Wissenswertes

Warum sind die meisten angeboten Häuser stark baufällig bzw. Ruinen und trotzdem so wertvoll?

In Italien besteht auf dem Land absoluter Bestandsschutz. Es werden keine Neubauten mehr in der "Campagna" genehmigt, es sei denn man ist Vollerwerbslandwirt und verfügt über kein Eigenheim.

Bestehendes Bauvolumen (z.B. Ruinen) ist verbrieftes Baurecht und kann in gleicher Grösse wieder errichtet werden und ist somit verbrieftes Bauland in einer Umgebung in der normalerweise nicht gebaut werden darf.

Viele Bauern haben in den 70er und 80er Jahren neue Häuser entlang den Hauptstrassen gebaut und den alten Landhäuser lange Zeit keine Bedeutung zu gemessen und diese verfallen lassen. Später wurden diese oft für die Kinder "aufgehoben" die jedoch meist bei Heirat in ein Apartment Richtung Küste ziehen.

 

Seit geraumer Zeit gibt es das nationale Gesetz : "Piano Casa" und seine regionalen Umsetzungen zur Ankurbelung der Bauwirtschaft. Hierdurch können unter bestimmten Vorraussetzungen 20% (bis 35% bei besonders energiesparenden und biologischen Bauen) zusätzlich angebaut werden. Die Gemeinde lässt sich dies mit einem Entgeld bezahlen. 

 

Das Angebot an schönen bezugsfertigen Häuser ist gering, da kaum jemand in dieser schönen Gegend im Gegensatz zu anderen Regionen Europas sein restauriertes Traumhaus wieder verkauft.

Die Lage

mediterraner Garten, perfekte Lage Landhaus mediterraner Garten

Wo steht das ideale Landhaus?

Wir empfehlen Ihnen eine Distanz zum Meer von ca. 8-30Km.

 

In einem Streifen von 0-5Km der Küsten entlang ist die Landschaft teilweise sehr stark zersiedelt mit Häusern und kommerziellen Strukturen. Auch sind die Preise für Immobilien in der Regel deutlich teuerer, da Italienier in möglichst kurzer Distanz zum Meer wohnen wollen und andere Faktoren wie Alleinlage, Blick und Lärm oft sekundär sind.

Bewegt man sich vom Meer weiter als 30-35Km weg ändert sich das Micro-Klima deutlich.

Im Sommer kann es dann zum Quellbewölkungen mit Gewittern im Stau der Berge kommen ähnlich wie südlich von München. Im Winter lässt der warme Klimaeinfluss des Meeres nach und insbesondere nachts gibt es Temperaturen bei denen der Zitronenbaum im Garten nicht immer ungefährdet im Freien stehen kann.

Wird ein Pool genehmigt?

Inzwischen ist in allen Gemeinden ein Pool genehmigungsfähig.

Manche Gemeinden machen Vorgaben hinsichtlich der Maximalgrösse

(meist 10m x 5m).

Wird eine überdachte Terrasse - Loggia genehmigt?

Umbau Italien, Baugenehmigung Italien Beispiel einer angebauten Terrasse

Fast alle Gemeinde genehmigen überdachte Terrassen unter folgenden Vorraussetzung:

  1. 20m Abstand zur Grundstücksgrenze
  2. Die Terrasse muss auf 3 Seiten offen sein 
  3. Wenn diese auch von oben begehbar sein soll (Terrasse EG ist Terrasse OG), wird die Terrasse zum neuen Bauvolumen das mit "Piano Casa" beantrag werden muss oder es muss im Austausch ein anderer Anbau abgetragen werden. 

Nicht Genehmigungsfähig sind Balkone, da diese kein typisches Element eines alten Landhauses sind.

Notar

Sollten Sie der italienischen Sprache nicht mächtig sein bereiten wir für Sie die kompletten Verträge wie Vorvertrag (Compromesso) und Notarvertrag zweisprachig vor. Beim Notar wird eine Übersetzerin anwesend sein und alle Vertragspartner unterschreiben sowohl die italienische als auch die deutsche Version, die auch im Grundbuchamt hinterlegt wird.

Im Gegensatz zu Deutschalnd werden Sie nicht erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung sondern direkt bei Unterschrift und Bezahlung beim Notar Eigentümer der Immobilie.

Die definitive Eintragung erfolgt dann in der Regel innerhalb von 5 Tagen.

Auch werden alle Zahlungen wie Kaufpreis, Notar und Grunderwerbssteuern beim Notar getätigt.

Hierfür eröffnen wir mit Ihnen vorab ein Konto bei einer ital. Bank auf diese Sie den Kaufpreis überweisen. Diese stellt Ihnen dann einen Barscheck auf den (die) Namen des Verkäufers aus. Für die Zahlungen Notar und Grunderwerbssteuern erhalten Sie ein Scheckheft.

Grunderwerbssteuer

Für den 2. Wohnsitz beträgt die einmalige Grunderwerbssteuer in Italien 10% auf den Katasterwert des Hauses. (vergleichbar mit dem Einheitswert in Deutschland). Beispiel: Kaufpreis € 120.000, Katasterwert z.B. € 27.000, Steuer € 2.700.

Beantragt man innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf in der gleichen Gemeinde einen Erstwohnsitz beträgt die Grunderwerbssteuer nur 4%.

Für landwirtschaftlichen Grund zahlt man für die Fläche die über die Parzelle des Hauses hinaus geht 9%.

D.h. bei einem Schätzwert von € 1,00/qm beträgt die Steuer € 1.800 pro Hektar Land (10.000qm). Landwirte zahlen hier nur 1%, d.h. € 180,00.

Beabsichtigt man viel Land zu kaufen kann die Anmeldung als Landwirt wirtschaftlich sinnvoll sein.

Baugenehmigung

In Italien gibt es 3 verschiedene Verfahren der Baugenehmigung:


SCIA (Baumitteilung)

Beschleunigtes Verfahren. Der Architekt/Bauleiter bestätigt, dass alle Dokumente vollständig sind und alle Vorschriften eingehalten wurden. Man kann direkt nach Einreichung der Unterlagen in der Gemeinde anfangen zu bauen.

 

DIA (Bauanzeige)

Der Geometer oder Architekt reicht in der Gemeinde alle Unterlagen ein. Die Gemeinde hat 30 Tage Zeit diese zu prüfen. Sollte kein Widerspruch seitens der Gemeinde innerhalb der 30 Tage erfolgen kann man mit dem Bau beginnen. 

 

Permesso di costruire (klassische Baugenehmigung)

Der Geometer oder Architekt reicht in der Gemeinde alle Unterlagen ein. Die Genehmigung seits der Gemeinde erfolgt in der Regel innerhalb von 60 Tagen.

 

Je nach Art der ausgeführten Arbeiten kann die Gemeinde das eine oder das andere Verfahren fordern. Die klassische Baugenehmigung wird meist nur noch bei Beantragung zusätzlichen Volumens oder bei der Versetzung des Gebäudes verlangt .

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